Diputados de Juntos por el Cambio introdujeron un proyecto al Congreso para derogar la Ley 27.551: Qué proponen

Desde el 1° de julio del 2020 empezó a regir en la Argentina la nueva ley de alquileres que, entre otras novedades, introdujo cambios en la actualización del valor de los alquileres, el pago de expensas y creó el Programa Nacional de Alquiler Social. Seis meses después, un grupo de diputados de Juntos por el Cambio introdujo un proyecto en el Congreso para que se derogue dicha ley.

La solicitud la impulsa Alberto Asseff (PRO), que presentó el proyecto para que se derogue en su totalidad la ley 27.551 que modifica al Código Civil y Comercial respecto del contrato de locación, más conocida como «ley de alquileres».

Al legislador Asseff lo acompañaron con sus firmas Pablo Torello; Jorge Enríquez y Virginia Cornejo, del PRO; Gonzalo del Cerro, Lidia Ascarate y Aída Ayala, de la UCR, y Alicia Terada, de la Coalición Cívica.

El proyecto promueve que la acción de desalojo se lleve a cabo por juicio sumarísimo, así como que el juez ordene la inmediata entrega del inmueble.

«Un sistema de desalojo más ágil, concreto y sencillo para otorgar mayor seguridad jurídica sobre las propiedades», pidió el diputado macrista.

«El mercado actual demuestra un incremento exponencial de los valores de alquiler que la inseguridad jurídica y la falta de herramientas para recuperar de forma rápida y sencilla la propiedad, sumado a un sistema complejo de actualización de los costos, lleva a los locadores a cubrirse desde el día uno con un monto más alto de lo que podría costar en una situación ‘normal’, lo que redunda en una falta de oferta de bienes disponibles y su consiguiente aumento en los precios», agregó.

Para Asseff, «hoy en día un proceso judicial por desalojo es complejo, engorroso y repleto de problemas, de forma que provocan un desgaste innecesario al propietario del inmueble y eso desalienta las inversiones y el alquiler».

Justamente el proyecto fue presentado mientras el Gobierno analiza la posibilidad de dar forma a una nueva reglamentación para extender la vigencia del decreto que congela los precios de los alquileres y prohíbe los desalojos, cuyo vencimiento está previsto para el próximo 31 de enero.

Y es que el precio de los alquileres subió considerablemente en el 2020. Nada más en CABA, los alquileres registraron una suba del 62%, 25 puntos porcentuales por encima de la inflación en torno al 35% que esperan las consultoras privadas para el año pasado.

  • Según el informe con datos a diciembre de 2020, alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cuesta $30.683 por mes, 2,9% por encima de noviembre de ese año.

Para Zonaprop, el incremento más fuerte ocurrió luego de que en julio se pusiera en marcha la nueva ley de alquileres sancionada por el Congreso de la Nación.

En ese sentido, el informe de Zonaprop detalló que alquilar un departamento medio de dos ambientes (50 metros cuadrados) cuesta $30.683 mientras que un departamento medio de tres ambientes (70 metros cuadrados) sale 42.338 pesos. Indicó que un departamento de dos ambientes que en marzo estaba $18.990, en diciembre alcanzó los 30.683 pesos.

Esta ley fue rechazada desde el día uno por la oposición en el congreso. Incluso, hace pocos días y luego de que saliera el informe que detalla cuánto habían subido los alquileres, el diputado Waldo Wolff opinó sobre la misma: «Yo no la voté. Fue un horror».

No solo los diputados de Juntos por el Cambio están en contra de esta ley, sino también el sector inmobiliario, que ve con malos ojos esta iniciativa.

Federico López Castromil, ex vicepresidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria y titular de López Castromil Propiedades, dijo en una entrevista con el diario Perfil que desde el inicio del debate, la idea era que sea beneficioso para inquilinos y propietarios a la vez.

«Cuando se hacen regulaciones excesivas y se mete demasiado el Estado en relación a los particulares empieza el susto. A eso se suma un cóctel: un decreto sobre desalojos, pasar de 2 años a 3 el mínimo de permanencia en un momento de incertidumbre, y tener un solo índice para medir los alquileres y que sea anual, sin saber si va a haber hiperinflación o si van a tocar los números como con el Indec», explicó el especialista a ese medio.

El Gobierno busca congelar la medida:

Por su parte, el Gobierno analiza la posibilidad de dar forma a una nueva reglamentación para extender la vigencia del decreto que congela los precios de los alquileres y prohíbe los desalojos, que vence el 31/01/2021.

Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat informaron que la prórroga «se está evaluando» y que «se está trabajando en conjunto con Jefatura de Gabinete en la reglamentación», aunque sin brindar más precisiones sobre cuál puede ser el nuevo plazo de vigencia.

La medida vigente en la actualidad, que recae sobre los inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados, vence el 31 de enero, y establece también la extensión de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo pasado en adelante.

De este modo, no podrán aplicarse intereses ni otras penalidades previstas en el contrato, tanto para el pago de la diferencia entre la cuota que hubiere debido abonarse según las prescripciones contractuales y la que efectivamente deberá pagarse por la medida, como para el pago de deudas.

Por su parte, desde el Consejo Profesional Inmobiliario informaron esta semana que el 90% de los inquilinos que residen en la Ciudad abonaron el alquiler en diciembre, y que hubo un 3% de contratos rescindidos.

Sin embargo, según una encuesta de la Federación de Inquilinos Nacional realizada en el último mes de 2020, el 40% de los inquilinos registran deudas.

Pero ¿qué dice esta ley?

Los puntos principales de la nueva legislación, aprobada por 41 votos del oficialismo, son los siguientes:

El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

•En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

•Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

•En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

•Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

•Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

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