«Siempre falta más» – Por Manuel Adorni*

Entre otros inconvenientes estructurales que Argentina ostenta se encuentra el grave problema habitacional que existe hoy en las grandes urbes. Solo en la Ciudad de Buenos Aires el problema afecta a unas 300.000 familias. Problema éste que no da respiro y que año tras año se agrava afectando a un grupo de personas cada vez más grande y haciendo cada vez más lejano para muchos el sueño de la casa propia.
Hace pocos días el Banco Central dispuso la creación de una nueva unidad de medida monetaria para créditos (en principio hipotecarios pero podría aplicarse a créditos para cualquier destino). Esta novedad se utilizará a partir de aquí para ajustar de manera periódica a quienes obtengan un crédito hipotecario con una suerte de ajuste por inflación y a quienes constituyan plazos fijos bajo esta modalidad, también se les pagará un interés calculado con la flamante UVI (Unidad de Vivienda) adicionándole un interés que rondaría según la entidad bancaria entre un 5% y un 8%. Para ser más preciso, la UVI será calculada como una milésima parte (el 0,1%) del costo de construir un metro cuadrado, dato éste que publicará a partir de ahora el Banco Central. Hoy construir un metro cuadrado según la primera medición cuesta $ 14.057,00 por lo que una UVI equivaldrá a una milésima parte: $14,057. Hasta aquí un resumen en números de cómo funciona este renovado sueño de la casa propia: los que invierten lo harán a un coeficiente que actualizará su ahorro según el valor de la UVI más una tasa de interés, y quienes sean acreedores de los susodichos créditos, se endeudarán ajustando sus cuotas a la evolución de la UVI: por ende, cuotas ajustadas por inflación.
El sistema tuvo gran éxito en varios países del mundo, entre ellos en Chile que desde comienzos de la década del sesenta lo implementa vertiginosamente: mientras que aquí los créditos hipotecarios representan el 0,5% del Producto Bruto Interno, en Chile representan el 20%.
Dentro de las ventajas (hasta aquí es solo una aventura contra la inflación en pos de adquirir una vivienda) se encuentran los requisitos que uno debe cumplir para acceder al sistema, entre los que más se destacan la menor necesidad de ingresos que requiere: para el caso de 1.000.000 de pesos, mientras que con el sistema tradicional uno debería disponer de un ingreso familiar aproximado de unos 70.000 pesos, con el nuevo sistema uno podría acceder al mismo capital con un ingreso familiar de 28.000 pesos, monto ostensiblemente menor. Y claramente al requerir siempre que la cuota no sea superior al 30% del ingreso familiar, las cuotas serán mucho más bajas que las que venían pagando aquellos afortunados que pudieron acceder alguna vez a un crédito hipotecario.
Hasta aquí toda una ilusión con grandes ventajas que como toda novedad tiene también sus desventajas que tal vez transformen esta ilusión en otra desesperanza: el 35% de la población tiene ingresos marginales (trabajos precarios y/o con salarios no declarados formalmente), y por otro lado más de la mitad de la gente tiene ingresos menores a los 7.000 pesos, por lo que debemos concluir que el nuevo sistema de créditos ajustados por la UVI será para que acceda una clase media alta que seguramente no sea el espectro donde el problema habitacional reposa.
Por un momento supongamos que el ingreso no sea un problema, o que en tal caso quienes tengan el ingreso familiar requerido para poder comprar su propiedad sean en gran parte quienes estén dispuestos hoy a comprar su propiedad a través de los nuevos créditos o que desearían dejar de alquilar para transformarse en propietarios: ¿qué ocurre con las expectativas en este caso?. Argentina es un país con crisis cíclicas y la última la estamos atravesando como podemos. En los últimos cuatro meses se acumuló un 16% de inflación (a razón de 4% en promedio). Es difícil imaginar que una persona que en nuestro supuesto disponga de los requisitos para acceder a un crédito indexable, vea como viable endeudarse en 1.000.000 de pesos que si lo hubiese obtenido los primeros días el último diciembre, hoy acumularía una deuda total de 1.160.000 pesos: ¿qué le espera para cuando llegue fin de año o cuando esté abonando las últimas cuotas dentro de 10 o 15 años?.
Otro de los inconvenientes que hoy representan los créditos hipotecarios (cualquiera de ellos, los ajustados por la UVI o los tradicionales) es el valor de mercado que hoy tienen las propiedades. Los bancos en principio estarían dispuestos a prestar hasta 1.500.000 pesos a 15 años de plazo como máximo (estos parámetros podrán modificarlos las propias entidades, extendiendo los montos y el plazo). Eso significa unos 100.000 dólares que hoy, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, apenas alcanza para comprar un departamento de tres ambientes (sin contar además los gastos que ocasiona una escrituración). Y éste es el monto máximo: los créditos irían desde los 300.000 pesos (unos 20.000 dólares) que claramente no alcanzan para comprar una propiedad en ninguna parte del país. Además de esto, los bancos exigen que el cliente disponga del 25% del valor de la propiedad ya que los créditos no solo tendrán el límite del monto, sino que no podrá representar más del 75% del valor de mercado de la propiedad.
Desde ya que los créditos no solo tienen como finalidad la compra de una propiedad: también se utilizarán para construcción, refacciones y demás cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles, lo que seguramente darán algún empujón al golpeado rubro de la construcción donde ya se han perdido más de 60.000 empleos en lo que va del año.
Toda herramienta que sea de utilidad para colaborar a que las familias que hoy desean y no pueden obtener una propiedad puedan lograrlo es sin dudas una buena noticia. Noticia ésta que debe ir necesariamente acompañada con un proceso de estabilización, implementación de políticas monetarias y discales claras y sostenibles en el tiempo, crecimiento y por sobre todo por una mejoría del ingreso real de la población. Los nuevos créditos hipotecarios no serán el motor de los negocios inmobiliarios, solo serán en tal caso un acompañamiento al desarrollo económico que debe venir si queremos realmente como sociedad, comenzar a solucionar nuestros problemas estructurales.

*Dr. Manuel Adorni – Analista económico. Docente universitario. Columnista. Twitter: @madorni

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