Es sustancial comprender que el mundo evoluciona y que por consecuencia, todo lo que en él habita, transita por constantes procesos de transformación y de adaptación. Las sociedades, los vínculos y las relaciones, atraviesan continuas mutaciones y por ello, entre otros factores, se tornan imperiosas las justas modificaciones jurídicas que acompañen y promuevan esta evolución y el dinámico progreso social.

Cuando un sector de la sociedad manifiesta una determinada necesidad, es ineludible que el Estado analice, proyecte y desarrolle acciones en pos de garantizar el bien común. Según la Primera Encuesta Nacional a Inquilinos (2018) de la Federación de Inquilinos Nacional, los inquilinos representan al 17% de los hogares del país, porcentaje que aumenta notablemente en las grandes metrópolis. De los datos provistos por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), se destaca que en la CABA residen cerca de tres millones de habitantes (2.890.151 personas), de los cuales el 35,2% alquila, lo que se trascribe en 420.000 hogares alquilados y más de 1.000.000 de personas inquilinas. (Datos de la DGEyCs CABA).

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                                  Dra. Romina Lara

A nivel nacional, no existen demasiados registros fácticos sobre la realidad del vínculo inquilino- propietario, no obstante, se pueden visualizar las necesidades en base a diversos informes del sector privado y de la sociedad civil. Es alarmante que en un país como Argentina, que denota gran porcentaje de población joven, el 70 % de los inquilinos no tengan expectativas de acceder a una vivienda propia, sobre todo, cuando el art. 14 bis de nuestra Constitución Nacional consagra el derecho a una vivienda digna, lo cual no implica el mero hecho de tener un techo, sino, entre otras cosas, comprende las políticas públicas necesarias para poder aspirar a una propiedad con el amparo técnico y jurídico que la situación requiere.

La situación de los inquilinos es cada vez más crítica. En el 2018, un argentino destinaba el 41% de sus ingresos al pago del alquiler, ello sin contar las expensas, los servicios y demás gastos básicos que tiene una persona para solventar una vida digna. En 2019, un 47% del salario se destinaba exclusivamente al pago del cannon locatario, asimismo, durante el primer semestre de ese mismo año, un 30% de los inquilinos debió dejar su hogar por la imposibilidad de continuar con el pago mensual. En el mes de abril de 2020, más del 41% de los inquilinos nacionales no pudieron pagar su alquiler y para el actual mes de junio, el 49% manifestó que no podrá pagar lo correspondiente al período en curso. Sin ir más lejos, el aislamiento preventivo y obligatorio producto de la pandemia del COVID-19, agravó la situación de los 9 millones de inquilinos, poniendo en jaque la relación contractual y agravando la necesidad habitacional de este sector de la población.

La nueva ley de Alquileres (Nº 27.551), sancionada el 11 de junio de 2020 y promulgada el pasado 29 de junio a través del Decreto 580/2020, reforma y transforma el vínculo entre inquilinos y propietarios, modificando el actual Código Civil y Comercial (CCyC). Es propio mencionar en este aspecto que durante los últimos -y largos- 36 años, el Congreso Nacional no discutió una ley de alquileres. La última, fue la Ley Nº 23.901 vigente hasta el 31 de julio de 2015, cuando entró a regir el nuevo CCyC.

Si bien la nueva norma es muy discutida por todas las partes que conforman el ámbito locativo, es necesario aclarar que son de suma importancia aquellas normas de orden público que buscan brindar mayor equilibrio y equidad a una relación tan desigual como lo es el vínculo entre inquilino, inmobiliaria y propietario.

El punto más destacado de la reforma, es el que modifica el art. 1198 del CCyC elevando el plazo mínimo contractual de 2 a 3 años. A raíz de esta ley, los nuevos contratos de locación por menos de 3 años se encuentran prohibidos. Solo el inquilino podrá renunciar a ese plazo, si se encuentra en tenencia de la cosa.

Históricamente, el “depósito en garantía” fue un punto de interminable discusión entre las partes, por ello, es menester destacar que hoy se encuentra limitado al valor del primer mes de alquiler y que deberá ser devuelto al valor del último mes del contrato de alquiler, el mismo día que el inquilino entregue las llaves de la propiedad. Igualmente establece que no podrá requerirse más de un mes en concepto de pago de alquileres anticipados.

Con respecto a las reparaciones “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”. El inquilino deberá notificar y caso de silencio o negativa por parte del locador, una vez transcurridas al menos 24hs, podrá realizar la reparación por si mismo, con cargo al locador con opción a compensarse con el importe del alquiler.  De la misma forma,  si por motivos no imputables al inquilino, éste, no pudiera hacer uso de la vivienda, tendrá derecho  a pedir la recisión del contrato, o bien, podrá también suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema.

Un punto muy interesante y que requiere el mayor de los reparos, es lo dispuesto en materia de impuestos y/o tasas sobre el inmueble (ABL, Impuesto inmobiliario, etc.). De esta nueva norma emana que el inquilino no tiene a su cargo el pago de cargas o contribuciones que graven el inmueble, es decir, que solo deberá pagar las cargas que se originen en el destino que dé a la cosa locada. Con respecto a expensas, la normativa dispone que los locatarios deberán abonar los gastos habituales mientras que todo otro concepto deberá ser considerado como extraordinario y serán exclusiva obligación de los propietarios. Los administradores cuentan con la obligación de discernir los gastos ordinarios y habituales y aclarar el carácter excepcional de las expensas de modo claro, veraz y oportuno.

Como todos sabemos, si han transcurrido 6 meses de contrato, el inquilino podrá hacer opción de la resolución anticipada debiendo notificar con al menos un mes de anticipación y abonando la indemnización correspondiente al locador (si resuelve antes del año, le corresponde pagar 1 mes y medio de alquiler al momento de la resolución, luego, solo un mes). Ahora bien, aquí se encuentra la novedad. Si transcurridos los 6 primeros meses el inquilino decide resolver de manera anticipada y lo notifica con tres meses de anticipación, no le corresponderá abonar dicha indemnización al locador.

En relación a la garantía, el locatario deberá exponer al menos dos opciones entre título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fiador solidario o garantía personal (recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier documento que acredite sustento).

Dada la delicada situación económica, hace décadas que los inquilinos exigen una normativa protectora en torno a las actualizaciones de los montos locativos. Hasta el momento, los aumentos a los alquileres se realizaban de manera semestral -y arbitraria-. Durante 2019, según la consultora Reporte Inmobiliario, dicho aumento oscilaba entre un 17% y un 20%. Asimismo, según el informe de la Defensoría del Pueblo de CABA, publicado a principios de año, cuatro de cada diez personas que alquilaban en CABA no podían renovar sus contratos debido a que les solicitaban entre un 40% a un 50% de aumento por renovación.

A raíz de la nueva modificación, que implica un esencial alivio a la crítica situación de los inquilinos, los ajustes se realizarán de manera anual y deberán seguirse de acuerdo al índice que publicará el Banco Central y el cual estará conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), relevado por INDEC y la variación salarial (RIPTE) que elabora ANSES.

Side view hands of agent and client shaking hands after signed contract buy new apartment.

Es importante destacar, que la modificación aclara que si en la operación interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión. No obstante, en CABA, la Ley Nº 5.859 prohíbe a las inmobiliarias cobrar la comisión de los contratos a los inquilinos.

Por último y no menos importante todos los contratos de alquiler deberán estar Registrados en la AFIP, lo que prevé mayor regularización impositiva y un nuevo período de datos fácticos que, a largo plazo, deberán utilizarse en pos del diseño de las políticas públicas necesarias para la permanente evolución y transformación de esta sociedad.

Aún nos queda mucho camino por recorrer, sin ir más lejos del 60% de mujeres entrevistadas para la 1° Encuesta Nacional a Inquilinos, el 25% afirmó que alguna vez le rechazaron la posibilidad de alquilar una vivienda por tener hijos. No obstante, la nueva Ley de Alquileres imprime un sólido avance y un buen comienzo para el origen de un equilibrio armónico y conveniente para todas las partes que intervienen en este vínculo contractual.

 

 

Romina Lara, Es abogada especialista en Derecho del Consumidor. En la actualidad se encuentra realizando un posgrado en Derecho Empresarial en la Universidad de Belgrano.