Ley de Alquileres: ¿Por qué se considera un fracaso y qué modificaciones se esperan?

Se acerca fin de año y la discusión en cuanto a una reforma de la Ley de Alquileres aún se encuentra estancada en la Cámara de Diputados. A lo largo de todo el 2022, el debate sufrió demoras y quedó trabado con la presentación de dos proyectos que se oponen. Por un lado, se encuentra el del Frente de Todos y por el otro, el de la oposición, acordado entre los bloques de Juntos por el Cambio, el Interbloque Federal, Provincias Unidas, SER y Avanza La Libertad. Ese consenso le garantizaba a la oposición ser mayoría en el recinto. Pero, el mismo se quebró a lo largo de los meses y se diluyó.

Cabe mencionar que algunos diputados del PRO comenzaron a gestionar entre sus pares para poder reconstruir ese acuerdo, y juntar las firmas necesarias para convocar formalmente a una sesión especial, y de esta manera, forzar una definición sobre la modificación de la Ley de Alquileres 27.551.

¿De qué se trata esta iniciativa? De volver a los contratos de alquiler de 2 años (con la ley sancionada en el 2020 los contratos pasaron a ser de 3 años), y que la actualización de precio se defina por un mecanismo acordado entre las partes, en plazos que pueden ir de los 3 a los 12 meses.

Hay un riesgo concreto y es que el tratamiento de la reforma quede para el año que viene, y este miedo creció cuando el acuerdo opositor sufrió un quiebre. Desde Juntos por el Cambio habían deslizado que los diputados rionegrinos del interbloque Provincias Unidas pusieron reparos pese a que firmaron el dictamen conjunto en junio último. Asimismo, se planteó la chance de retocar el dictamen de la oposición para que el ajuste del precio del alquiler se pueda hacer cada 6 meses, como mínimo, y no cada 3.

Desde la vereda del oficialismo, la iniciativa deja como están los dos puntos más cuestionados por el mercado inmobiliario. Se trata de los contratos de 3 años y del ajuste anual determinado por el coeficiente entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de variación salarial (RIPTE). En tanto, propone beneficios fiscales para los propietarios de inmuebles, con el objetivo de solucionar la poca oferta sobre la que vienen alertando en el sector.

El proyecto libera del impuesto sobre Bienes Personales a los inmuebles en alquiler con destino exclusivo a casa habitación, que no estarán alcanzados cuando su valor sea de hasta $30.000.000. Y propone que los pequeños contribuyentes que no tengan más de 3 unidades de explotación podrán continuar en el Régimen Simplificado si se destinan a alquiler para vivienda.

Además, el dictamen del oficialismo suma la obligación de que en los contratos de alquiler se consignen los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario y prohíbe la publicación en dólares de alquileres con destino habitacional.

En lo único que coinciden ambos proyectos es en los beneficios fiscales, con la misma exención sobre Bienes Personales, y exceptúa del impuesto a los débitos y créditos bancarios las cajas de ahorro y cuentas corrientes que se usen exclusivamente para el cobro del alquiler.

Con la llegada de diciembre, el drama de los alquileres sigue acrecentándose, dado que los inquilinos que deban renovar su contrato o pagar la actualización anual de su cuota serán los más perjudicados. Es que habría un aumento que superaría el 80%, y esto sería una cifra récord para un ajuste mensual desde que rige la Ley de Alquileres.

La discusión es siempre la misma: que los contratos se retrotraigan y que pasen de 3 a 2 años, como era antes, que los ajustes sean semestrales y no anuales y que los aumentos se pacten libremente entre partes y no por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. Pero, como mencionamos antes, parece que el tratamiento de estas modificaciones quedará para el año que viene, de hecho, desde distintos sectores del mercado inmobiliario tampoco ven voluntad política para modificar la normativa.

Concretamente, el índice para actualizar los contratos en noviembre superó el 77,5% en la mayoría de los distritos de la Argentina. Ese porcentaje se aplica a aquellos contratos cuyos valores están fijos desde hace un año y corresponde la actualización. Quienes realizan un contrato nuevo este mes ya pagan con ese aumento.

Otro problema también tiene que ver con la poca oferta de unidades para alquilar. Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires hay solo unas 8.000 viviendas en alquiler, pero en un 60% están en dólares o son del mercado temporario.

Por su parte, desde la Unión Argentina de Inquilinos tratan de aconsejar en cada caso particular lo que la ley permite. La normativa trajo derechos y herramientas nuevas para el inquilino, pero el sistema de ajuste de precio anual y la obligación de inscripción en la AFIP trajo aparejado que muchos inmuebles salgan del mercado de alquileres fomentando la especulación de las pocas unidades que todavía están en el mercado inmobiliario.

Otro tema que surge es la informalidad en los alquileres. Es un hecho que aparecieron acuerdos informales entre dueños directos e inquilinos donde se pactan contratos a dos años y aumentos semestrales escalonados por fuera de la ley. Y hay que mencionar que muchos inquilinos los aceptan porque no encuentran un techo donde vivir. En los alquileres informales los propietarios pasan por encima a las inmobiliarias.

¿Fracasó la Ley de Alquileres?

Luego de cuatro años de discusión en comisiones y debates parlamentarios la normativa se sancionó en junio de 2020. El proyecto que tiene como objetivo regular el mercado inmobiliario fracasó, al menos en eso coinciden tanto la oposición como el oficialismo. Pero, ¿para quién fracasó? ¿A quién beneficia más y a quién perjudica?

Si bien es real que la ley vigente brinda algunos veneficios para ambas partes, como, por ejemplo, en el caso del locador, la mantención de la misma, o en caso de sublocación la acción directa sobre el sublocatario de la porción que le corresponde; y en cuanto al inquilino, el no hacerse cargo de las expensas extraordinarias, la mantención por parte del locador, entre otras cuestiones; es menester remarcar que los déficits que tiene la ley perjudican más a los inquilinos. Es por tal motivo que resulta necesario reforzarla y mejorarla de manera positiva, tanto a los propietarios, generando motivantes para que más propiedades se pongan en alquiler, por ejemplo, como también ocasionando nuevos límites y topes respecto a valores más estables para el inquilino.