Presentan proyecto de Ley para proteger a los deudores de préstamos hipotecarios

Con la firma de 16 senadores, el Bloque Justicialista presentó un proyecto de Ley que establece un Programa de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios en Monedas Indexadas, (UVA/UVI) con el objetivo de salvaguardar la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del trabajador y de los pequeños profesionales y comerciantes. La idea es asistir a quienes hayan tomado créditos de este tipo y que están sufriendo los efectos de la devaluación producto de la crisis cambiaria.

El proyecto de Ley fue firmado por 16 senadores del interbloque Argentina Federal: Miguel Pichetto, Omar Perotti, Carlos Caserio, Carlos Espínola, Juan Pais, Rodolfo Urtubey, Pedro Guastavino, José Uñac, Sigrid Kunath, Alfredo Luenzo, José Ojeda, Dalmacio Mera,  María Teresa González, Guillermo Snopek, José Mayans y Julio Catalan Magni.

Características técnicas del Proyecto que se presenta.

El presente proyecto propone un nuevo esquema aplicable solo a los deudores hipotecarios de préstamos con monedas indexadas (UVA/UVI) con destino de adquisición, ampliación, refacción o terminación de vivienda única y de ocupación permanente y que no superen al momento de originación cien mil (100.000) UVIs.

En otras palabras, está pensado para pequeños deudores y que destinen el préstamo a vivienda única y permanente en un esquema de caída de shock en el salario real con recuperación lenta, es decir una situación de complejidad macroeconómica.

Estos son los principales puntos que hacen al núcleo del  proyecto:

1)    Se Crea el “Programa de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios en Monedas Indexadas” con un claro objeto: proteger a los deudores hipotecarios del riesgo de “descalce” entre los ingresos y la inflación, inherente a las monedas indexadas.

2)    Dentro de este programa se instrumenta un Swap –un “cambio”- de coeficiente de actualización de cuota para proteger a los deudores de préstamos hipotecarios en monedas indexadas que funciona bajo estas características:

1. a)Frente a una fuerte caída del poder adquisitivo del salario y una suba de la cuota UVA/UVI –reflejado esto en que el importe de la cuota a pagar supere en un cinco por ciento (5%) el valor de la cuota que hubiere resultado de haberse aplicado a ese préstamo un ajuste el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS)- los deudores tendrán dos beneficios:
2. i)Para que la cuota no se incremente, podrán extender la cantidad de cuotas o “la vida” del préstamo en un 5%. Esto implica para un crédito promedio de 25 años extender el préstamo en casi dos años más para no “subir” la cuota, y;
3. ii)Modificarán la forma de actualizar las cuotas futuras de sus créditos ajustando las mismas por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS). En otras palabras, el trabajador pagara la cuota futura de su crédito con un ajuste similar al de su salario
4. b)Una vez que el salario del trabajador se “recupere” –es decir que el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) alcance el coeficiente de la moneda indexada- el ajuste se volverá a hacer por este último (UVA o UVI).
5. c)Finalmente, si la recuperación del salario es importante –esto implica que si el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) acumulado desde la fecha de ingreso al Programa supera en un cinco por ciento (5%) el coeficiente de la moneda indexada- los deudores deberán contribuir con una prima adicional equivalente al uno y medio por ciento (1,5%) de la cuota. Esto último tiene dos objetivos: (i) no generar un superior costo fiscal para el Estado, y; (ii) que el deudor “devuelva” parcialmente y en una situación de comodidad financiera el beneficio obtenido previamente.
6. d)Llevemos esta situación al gráfico siguiente que muestra una evolución de las variables en una “simulación futura” de caída del salario donde la cuota a pagar por el deudor hipotecario está representada por la línea verde:
7. i)Desde junio/2018 a junio/2020 el salario acompaña la evolución del UVA/UVI, con lo cual la cuota a pagar es la misma;
8. ii)En julio/2020 se da un escenario de devaluación y pérdida de poder adquisitivo, con lo cual la cuota ajustada por UVA (azul) se “dispara”: en este caso se gatilla el “swap” de compensación y el deudor sigue pagando la cuota ajustada por CVS (línea verde, que coincide con la línea roja);

iii)   Finalmente, en febrero/2023 se comienza a recuperar el salario y se contiene la inflación: con lo cual la cuota teórica ajusta por CVS (línea roja) es mayor a la cuota teórica ajustada por UVA (azul);

1. iv)Sin embargo, el deudor hipotecario continuara pagando (línea verde) una cuota levemente superior a la ajustada por UVA (azul). ¿Por qué motivo?: porque para “compensar” parcialmente el beneficio obtenido previamente pagará una prima del 1,5% sobre la cuota que se destinara al Fideicomiso de Protección de Deudores Hipotecarios.

3)    Para administrar el “Swap” se crea el «Fideicomiso de Protección de Deudores Hipotecarios en Moneda Indexada» (FideiPDH) destinado a financiar el programa de protección.

4)    Los recursos que fondean al Fideicomiso son, además de aportes privados, aportes del Estado, en el marco de una situación de emergencia crediticia:

1. a)Aportes del Estado: Hasta el diez por ciento (10%) de las utilidades anuales del Banco Central De La República Argentina y Aportes reintegrables del Tesoro Nacional, en caso de insuficiencia de fondos, y;
2. b)Aportes privados: El monto de las primas adicionales, cuando se recupera el salario del trabajador.

5)    Adicionalmente se articula una  «Mesa de Coordinación del Programa de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios en Monedas Indexadas» destinada a colaborar en la correcta implementación y ejecución del mismo, aconsejando la adopción de las medidas necesarias para ello.

Esta mesa se integra por representantes del Ministerio de Hacienda y Finanzas Públicas, que la presidirá y decidirá la convocatoria a sus reuniones, el Banco Central de la República Argentina, la Comisión Nacional de Valores y por dos diputados y dos senadores, designados por el Presidente de sus respectivas Cámaras a propuesta de los bloques parlamentarios respetando la proporción de las representaciones políticas.

Este proyecto es un paso más en la preocupación que ha tenido el Congreso de la Nación respecto de la problemática de los deudores hipotecarios generada a partir de la crisis del año 2001 y que se extendió durante mucho tiempo.

Esto se refleja en distintas leyes entre las cuales se destaca especialmente la ley 25.798 y sus sucesivas modificaciones, pero también en otras normas:

• Ley Nº 25.563: Declárase la emergencia productiva y crediticia hasta el 10 de diciembre de 2003. Deudores en Concurso Preventivo. Modificación de la Ley Nº 24.522. Deuda del sector privado e hipotecario. Disposiciones complementarias;
• Ley Nº 25.589: Modificación de las Leyes Nº 24.522 y Nº 25.563;
• Ley Nº 25.737: Viviendas. Suspensión Ejecución Hipotecaria;
• Ley Nº 25.798: Creación de Fideicomiso. Instrumentación del sistema. Efectos. Mutuos hipotecarios contraídos con anterioridad a la vigencia de la ley de convertibilidad. Disposiciones complementarias. Vigencia;
• Ley  Nº 25.908: Sistema de Refinanciación Hipotecaria- Ley Nº 25.798;
• Ley Nº 26.062: Sistema de Refinanciación hipotecaria- Ejecuciones de sentencia – Suspensión por el plazo de 120 días;
• Ley Nº 26.084: Sistema de Refinanciación Hipotecaria- Ejecuciones de sentencias. Suspensión por el plazo de 90 días;
• Ley  Nº 26.103: Sistema de Refinanciación hipotecaria – Ley Nº 25.798. Prórroga;
• Ley Nº 26.167: Emergencia Pública;
• Ley  Nº 26.177: Sistema de Refinanciación Hipotecaria. Modificación Ley Nº 25.798, y;
• Ley Nº 26.497: Sistema de Refinanciación Hipotecaria. Ejecuciones Hipotecarias.